水游城項目調(diào)研計劃

背景材料（僅供參考）

“水游城” 主題購物樂園，位于南京中華路、夫子廟商圈核心地段的大型休閑購物中心，總建筑面積16.7萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米，酒店面積2.7萬平方米，停車場面積為4萬平方米，算得上是城南地區(qū)最大的商業(yè)設(shè)施。融合了假日酒店、運動天地、影院、休閑中心、時尚生活風(fēng)格品牌店、特色美食城、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場所，“水游城”強調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗滿足家庭消費的不同年齡、性別、個性的多元生活情趣。同時依靠南京市得天獨厚的自然人文環(huán)境，以精妙的建筑設(shè)計手法將自然、陽光、水流、倒影描繪到“水游城” 這個主題購物樂園中。同時投資方將國際先進的“時間性消費體驗” 概念引入，誓將在水游城這一城市的中心舞臺上演永不落幕的演出。

項目由上海鵬欣地產(chǎn)投資約十多億元人民幣傾力打造。鵬欣集團的實力與該項目的地域優(yōu)勢及特色商業(yè)模式定將吸引眾多的國際、國內(nèi)知名品牌。目前酒店已經(jīng)簽約業(yè)界馳名的洲際酒店集團進行管理，商場4-5樓也成功引進橫店集團的中高檔影城入駐。該項目成為南京都市時尚風(fēng)格新地標(biāo)。

原有的品牌狀況：

負(fù)二樓：SPORT 100，U1，AZONE，HANG TEN，真維斯，駱駝，1727，IN BASE，BHG 超市，美食廣場

負(fù)一樓：科藝眼鏡，曼妮芬，安莉芳，THE SUIT AOYAMA，蘭茶坊，e base，Iceason ice-cream，BEAUX-ARTS，STGE，MUJI無印良品，福殿靴下屋，自然派休閑食品，MAP，美美主義餐廳，Hello Kitty，果燃掂甜品店，貝兒多爸爸的泡芙工房，Lovely Lace，E BLAN，亮視點，曼古銀，嘉貝詩，CASIO，印度咖喱，櫻之苑，土大力，面道，仙蹤林，麥當(dāng)勞，iPod，八馬茶葉，Monchhichi，DQ冰淇淋，1432德國花園餐廳，ST&Sat，crocs，ichido，棒！約翰，Leonidas chocolate coffee，COSTA，HOTWIND，mannings萬寧，雪茄吧，和記港式茶餐廳

一樓 ：i.t，Quiksilver，CK underwear，SEPHORA，LEVI'S，GUESS，Byford，P one company，sofft，Steve Madden，Navigare，DOCKERS，ILIONNO，歐爵咖啡，MANGO，F(xiàn)olli Follie，swatch，PIANO MOOD，promod，ZARA ，sisley，Express 130 French Connection，G-STAR，Killtec，adidas originals，K－gold，星巴克Starbucks Coffee，red earth，AREZZO，H&M，HILFIGER DENIM，Calvin Klein Jeans

二樓：ONLY/vero moda，BASIC HOUSE，NINE WEST，Bench Body，ODBO，Blanc R.G，Olive des Olive，Lapargay，scofield，Oikos，UNIQLO優(yōu)衣庫，INDIVI/FA:GE，Proportion，組曲，WHY，Millie's，ZARA，TEENIE WEENIE，E.Land，Pink Mars，優(yōu)佰購小物屋，LOSACOS，SELECTED，H&M

三樓：Cabbeen,Jack Jones,Honeys,MIGAINO,FOI,Honey me,卡爾菲特,Lee,NEE,Mark Fairwhale,JINAVA,GXG，rolian mille，Baby Shop，CHEVIGNON，小木馬，MK REPORTER，Donna Moore，Unban Tag，菁意嘉華，寶島眼鏡，ETAM，so basic，塔可美食餐廳，電玩，idef.zuo

四樓：川味Q，新華書店，天才寶貝早教中心，沙萱美發(fā)，愛麗思住居館，玉皇宮，crocs，LOCK LOCK，OQO，寶貝天使專業(yè)兒童攝影，babyart創(chuàng)藝寶貝早教中心，啟路文化生活館，Health&Beauty SPA，源色牧場，萱子飾品，金芭妮，瑪花纖體，尚指顏美甲，UNISEX，橫店影視電影城，時尚生活區(qū)

五樓：上海小南國錦氏(東南亞菜)粟Q軒粥館

1、 有關(guān)水游城的主要介紹

南京水游城是第四代購物中心的開山之作，它的開業(yè)可能為中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來一場新的革命。第四代商業(yè)模式強調(diào)體驗式購物，在滿足人們一站式購物需求的同時進行升級，增加體驗式消費。購物已不再是第四代商業(yè)模式最重要的功能，它是集購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能于一體，其中運動、娛樂、休閑占有相當(dāng)重要的比例。體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。

“水游城” 主題購物樂園，位于南京中華路、夫子廟商圈核心地段的大型休閑購物中心，總建筑面積16.7萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米，酒店面積2.7萬平方米，停車場面積為4萬平方米。

2、 外部環(huán)境分析

（1） 國家稅收政策對商場的影響

1、 稅收政策的相關(guān)內(nèi)容

2008年的正當(dāng)企業(yè)面臨新勞動合同的實施及宏觀調(diào)控和貨幣緊縮等政策的嚴(yán)峻形勢之下又面臨了全球性的世界金融危機，國家為了拉動內(nèi)需刺激競爭以抵制席卷而來的金融颶風(fēng)，國家圍繞此目標(biāo)推出了增值稅轉(zhuǎn)型改革措施。此次的改革對商業(yè)小規(guī)模納稅人的影響有如下幾點：（1）小規(guī)模納稅人增值稅征收率由4%調(diào)至3%，（2）商業(yè)小規(guī)模納稅人銷售額標(biāo)準(zhǔn)從180萬元降為80萬元。對此兩點水游城作為一個典型的以小規(guī)模納稅人經(jīng)營為主的百貨商場，將面臨著稅收政策調(diào)整所帶來的沖擊。

2、 面對稅收政策的調(diào)整水游可采取的經(jīng)營方向的思考

面對國家稅收的改革水游城在鼓勵和幫助銷售額達(dá)標(biāo)的個體商戶變更為一般納稅人經(jīng)營的同時按照與廠家合作經(jīng)營為主導(dǎo)的方向，進一步調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)營品牌。這樣一方面從被動轉(zhuǎn)向主動，另一方面，經(jīng)營的重點從出租轉(zhuǎn)向為以保底合作經(jīng)營為主，密切與現(xiàn)有廠家保持聯(lián)系，擴展他們的經(jīng)營業(yè)務(wù)，開拓新的經(jīng)營品牌。

（2） 通脹對商場經(jīng)營的影響

2010年11月最新數(shù)據(jù)顯示，中國CPI同比漲幅已達(dá)4.4%，衣食住行無一不在上漲。其中棉花的價格上漲幅度很大，最高價達(dá)到7元/500g。在這種情況下，下半年眾多棉織品，服裝等都會提價，而很多借成本上漲而提高棉織品售價的企業(yè)會受到通貨膨脹預(yù)期加重的影響,抬高提價幅度。以此惡性循環(huán)看來服裝產(chǎn)品再次大幅度提價或?qū)⒉豢杀苊?，最終一切的產(chǎn)品成本都將轉(zhuǎn)嫁到廣大的消費者身上。

作為物價上漲承擔(dān)者的消費者對于這樣的物價哄抬上漲的反應(yīng)也是不盡相同的。在消費者調(diào)查當(dāng)中可以明顯的看出，無論原本水游城的定價如何但在南京眾多的商場當(dāng)中水游城在消費者心目當(dāng)中屬于中檔購物場所，50%的被調(diào)查者每月逛水游城的頻率為數(shù)次，并且絕大多數(shù)消費者每次的消費金額在1000元以下。在這樣的一個消費層次上百分之九十的消費者都傾向于打折這樣的促銷方式，還會選擇滿減的消費者只占兩成。對已處在完全競爭環(huán)境下的紡織服裝企業(yè)而言，已經(jīng)沒有多少內(nèi)部潛力可以挖掘來消化上升的成本，服裝漲價對于各大商場而言已是定局。在這樣的的消費模式下，漲價與打折已經(jīng)相互矛盾，而滿減的促銷方式將成為商場促銷的主打，可是接受滿減方式的消費者只占兩成。這一切表明通脹對商場經(jīng)營的消極影響已經(jīng)存在。

（三）周圍商圈的分析

1、夫子廟商圈

作為南京民俗文化的發(fā)源地，南京城南中華路、夫子廟地區(qū)有著豐富的傳統(tǒng)文化底蘊，六朝金粉、人文薈萃，這一區(qū)域不但辦公、居住人口眾多，夫子廟一帶更是游人如織，自古以來既是旅游勝地又占盡商業(yè)繁華，年均超過四千萬的游客更為它帶來了充沛的人氣，是南京市傳統(tǒng)的重要商業(yè)圈之一。

水游城目前的成功主要利益于夫子廟商圈的大量人流。水游城的規(guī)劃可以復(fù)制，并且能做得更好，水游城的商家只要有利可圖，也很容易流失，唯一不能帶走的就是夫子廟的人流，而這恰恰是其目前成功的基礎(chǔ)。

2、 新街口商圈

新街口作為全南京最大的商業(yè)集中地帶，它匯聚了德基，新百，中央，大洋，東方，金鷹國際……商業(yè)航母，其節(jié)假日的客流量超過了百萬人次。并且其四周交通便捷，公交線路四通八達(dá)，日經(jīng)過班次4000輛；地鐵一號線三山街站離水游城僅200米，徒步5分鐘即可到達(dá)；近在咫尺的夫子廟商圈及健康路公交總站與水游城之間形成了強大通暢的人流動線,經(jīng)年累月,人氣不絕。這些得天獨厚的客觀條件加上商業(yè)文化主題特色，以及在商業(yè)業(yè)態(tài)中展示出來的“體驗”式等取得了巨大成功。

（四）競爭對手分析

1、南京各大商場之間的競爭壓力

(1) 中央商場的經(jīng)營現(xiàn)狀

南京中央商場：從“坐商”到“招商”。 在時尚與品牌成為競爭的今天，中央商場管理層也開始在商場的提檔升級上實施新的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。中央商場在軟硬件設(shè)施上呈現(xiàn)出以下特點：一是新增加1．5萬平方米的營業(yè)面積，’這部分面積的品牌定位于國內(nèi)國際的一線、二線品牌，高端商品將在20％左右，而整個商場在品種上將從目前的10萬上升到15萬。二是在消費定位上更加完善，把大眾百貨商場引向大型購物中心。

（2）新百的經(jīng)營現(xiàn)狀

南京新百位于南京市中心最繁華地段新街口廣場的東南側(cè)，占地面積1.3萬平方米，營業(yè)面積5萬平方米。自1952年8月創(chuàng)建至今，已經(jīng)具有半個多世紀(jì)的歷史，是一家老字號大型百貨零售企業(yè)、中國十大百貨商店之一和南京市第一家商業(yè)企業(yè)股票上市公司。目前，公司13個專業(yè)商場，經(jīng)營品種24萬余種，經(jīng)濟效益連續(xù)16年保持在江蘇省同行第一的地位，2000年銷售、利潤指標(biāo)名列中國十大百貨商店獨立門店之首，2007年公司累計實現(xiàn)銷售23.80億元，經(jīng)濟效益創(chuàng)歷史最好水平。近幾年來，南京新百以改革創(chuàng)新為動力，堅持“突出主業(yè)，積極走多元化道路”的發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)營上實施動態(tài)調(diào)整，優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)，改善購物環(huán)境，注重經(jīng)營特色，不斷提高主營業(yè)務(wù)能力。南京新百正以“突破創(chuàng)新、與時俱進”的開拓精神，以“真誠獻(xiàn)顧客，滿意在新百”的服務(wù)宗旨，全面推動企業(yè)向現(xiàn)代化、集團化、國際化的目標(biāo)邁進。

（3）大洋百貨的經(jīng)營現(xiàn)狀

南京大洋百貨經(jīng)營面積達(dá)7.6萬平方米。大洋走年輕、時 尚、高檔的消費路線。面對著新街口的激烈競爭大洋的優(yōu)勢主要有四個：一是成熟專業(yè)的團隊，經(jīng)營管理人員均有多年經(jīng)營百貨業(yè)的專業(yè)經(jīng)驗；二是 貨品，大洋百貨將帶來許多目前南京市場沒有的知名品牌；三是專業(yè)經(jīng)營決心，即只從事百貨業(yè)，不挪用資金到其他行業(yè)；四 是有雄厚的財力支持。

（4）德基的經(jīng)營現(xiàn)狀

南京德基廣場一期于2006年6月26日正式營業(yè)，廣場首開南京頂級購物中心之先河，在眾商云集的新街口核心商業(yè)中心獨樹一幟。其獨特的建筑設(shè)計、一流的購物環(huán)境、濃郁的藝術(shù)文化氛圍、貼心完善的客戶服務(wù)，讓消費者盡享世界頂級品牌的無窮魅力與緊貼國際的流行元素，并集合餐飲、休閑、娛樂等完善的功能配套，涵蓋消費者精彩消費生活的全部內(nèi)容。國際殿堂級品牌的進駐，完全奠定了南京德基廣場的強勢品牌效應(yīng)，成為長三角地區(qū)高端商業(yè)的重要一極。

（5）夫子廟小商品市場

南京，夫子廟大市場經(jīng)1998年、2000年兩次改造，又于2004年5月完成了第三次跨越。提檔升級后的夫子廟大市場，戶均經(jīng)營面積由4平方米擴大至6―8平方米，用包間、隔斷的形式，限高限寬，規(guī)范市場的總體形象，重新進行了商業(yè)規(guī)劃，經(jīng)營品種細(xì)分歸類，劃行歸市；安裝了中央空調(diào)；墻面、地面出新；統(tǒng)一照明，改善和提高了經(jīng)營環(huán)境；市場內(nèi)外環(huán)線所有道路重新進行了鋪建，使之與夫子廟地區(qū)風(fēng)格融為了一體，符合了有關(guān)管理部門對市場的要求，增強了市場的競爭力和生命力。

（6）南京太平商場

南京太平商場初建于1947年，曾連續(xù)三年被評為“全國商業(yè)百強”企業(yè)，先后獲得“中華老字號”、“全國擁軍商場”、“全國打假工作先進單位”等眾多榮譽稱號。1996年商場新大樓落成開業(yè)，2006年作為南京最后一家市屬純國有商業(yè)企業(yè)，成功改制，正式加盟著名大型民企金盛集團，開始走上新的高速發(fā)展的快車道。在激烈的市場競爭中，太平商場針對自身在區(qū)位、規(guī)模等方面的不足，準(zhǔn)確定位為城市區(qū)域中心店。南京太平商場：堅持走特色經(jīng)營之路結(jié)碩果

（五）南京經(jīng)濟狀況分析

近年來，南京經(jīng)濟發(fā)展非常迅速上半年，南京市2010年上半年完成地區(qū)生產(chǎn)總值2443億元，同比增長14.2%；完成財政收入561.72億元，同比增長25.3%；城市居民人均可支配收入達(dá)15090元，同比增長10.2%；居民消費價格指數(shù)為103.4，同比增長3.4%。上半年，南京市居民消費價格指數(shù)為103.4，同比增長3.4%。具體來看，食品、煙酒及用品、衣著、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化和居住價格都在上漲，其中衣著漲幅為4.1%。

（六）南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

為了適應(yīng)經(jīng)濟的迅速增長，南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的速度逐漸加快，三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1990年的9.8：54.4：35.8調(diào)整為2006年的3：49：48?？傮w看來，南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要呈現(xiàn)以下變化特點：第一產(chǎn)業(yè)增加值不斷上升，但所占GDP比例逐步下降；第二產(chǎn)業(yè)增加值飛速增長，所占GDP比重先降后升；第三產(chǎn)業(yè)增加值與所占GDP持續(xù)上升。通過與全國其他14個副省級城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行對比分析，從生產(chǎn)總值總量分析看，南京目前處于中上水平，但從各產(chǎn)業(yè)增加值以及比重分析看，南京第二產(chǎn)業(yè)比重較高，而第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，僅排名第8位。研究表明，南京2006年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平與1955年的美國和英國，1975年的日本和德國的水平最接近。而在國內(nèi)，則與上海1998年、廣州和北京1993年的結(jié)構(gòu)水平最接近?？梢?，南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級化和發(fā)達(dá)國家以及國內(nèi)發(fā)達(dá)城市間有一定的差距。

3、 內(nèi)部環(huán)境分析

（1） 水游城現(xiàn)狀分析

上海鵬欣集團攜手福岡地所投資15億元，在南京打造一新鮮的消費休閑場所。30%總建筑面積167333O，其中商業(yè)52368O（家樂福超市16580O），酒店16804O，公寓11988O，地下4層，裙樓5層，主樓為一棟14層酒店、一棟13層酒店式公寓。15億元的投資，何時才能收回成本？16.7萬平方米的銷品茂，又該由哪些消費群體來支撐？經(jīng)調(diào)查顯示，南京是華東地區(qū)最重要的交通樞紐，是長三角地區(qū)僅次于上海的一個國際性大都會，輻射周邊達(dá)2500萬人口。

1、商業(yè)定位

水游城是以流動的水為主體,營造一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。其中包括若干主力店及次主力店,業(yè)態(tài)以時尚、新潮為主打；影院定位為目前一線影院標(biāo)準(zhǔn)；餐飲包括大型宴會廳,大型特色餐飲,地方風(fēng)味...總體商業(yè)定位在中檔層次。

2、規(guī)劃理念分析

整個商場的規(guī)劃理念是較為先進的。

一是將運河引入商場，在運河兩側(cè)布置商鋪。雖說這種做法在歐美國等發(fā)達(dá)國家早已成熟，但國內(nèi)應(yīng)用還較少。運河極大地提升了商場的景觀效果與運河兩岸商鋪的經(jīng)濟價值，使水游城從眾多的商業(yè)競爭項目中脫穎而出。二是環(huán)形的商業(yè)布置。一般的商場都是矩形布置，但水游城的商場是圍繞運河成曲線布置，其五層高的巨大中空球體，形成了商場的中庭，增加了商鋪的可視性，提高了2層以上商鋪的價值與人員到達(dá)率。

3、科學(xué)的經(jīng)營模式――靈活的經(jīng)營合作模式利于商家進駐

水游城采取“只租不售”的方式對外招商，餐飲、娛樂等不同的商業(yè)形態(tài)的租金也各不相同。由于考慮到餐飲投資成本大，為保證租戶的投資回報，租金相對也低一些。因此，他們會幫助每個品牌分析他們的利潤空間有多少，營業(yè)額要做到多少才能維持成本，包括消化庫存、人員工資等，然后再確定資金或提成比例。

為了創(chuàng)造共同的投資回報，投資方與租戶“風(fēng)險公擔(dān)、利益共享”，采取底租或提成兩者“取高”的模式運營。所謂底租或提成兩者“取高”，就是先確定一個底租，然后再根據(jù)租戶的營業(yè)收入按百分比提成，兩者兩比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。有效的提升盈利而又讓商家減輕負(fù)擔(dān)，這是一種兩贏的合作方式。

4、創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合方法――以消費者需求進行業(yè)態(tài)組合

中國傳統(tǒng)百貨業(yè)基本上都是按照傳統(tǒng)消費需求角度來考慮，按照業(yè)態(tài)、年齡或單價來分區(qū)，比如鞋子一個區(qū)，化妝品一個區(qū)，服裝一個區(qū)等?！八纬恰眲t不僅以購物為目的，而是研究人的心理滿足，將關(guān)聯(lián)性商品放在一條線上，比如某一層樓既有鞋子也有包，還有飾品、飲料等，或是某一層樓既有年輕媽媽的服裝，又有兒童服裝等。購物零售占60%，餐飲占20%，娛樂占15%，其他的生活服務(wù)（如美容美發(fā)等）占5%。

（二）商場文化：獨具特色的水

水游城以水命名，以水聞名，城中有運河、涌泉、瀑布、音樂噴泉及水霧等各種各樣的水。整個負(fù)一樓一條運河貫穿其中，運河的兩邊布置著各式商鋪。河水清澈見底，卻變化多端。城中最壯觀的是一個6層高的中空球體，球體的經(jīng)緯線均為黃色，中空部分是巨大的圓形舞臺，用銅條分成一個個同心圓，模擬漣漪的形狀。運河理念使水游城較南京其他各大商場更具特色。其是仿照日本博多運河城的模式設(shè)計規(guī)劃的。 博多運河城,是日本十分著名的一家購物休閑娛樂場所。它的開發(fā)理念是先要讓人感動、讓人停留，目的最終是增加消費，繼而盈利，它是通過讓你感覺愉快，讓你不斷的想來而盈利。& @8 D/ C, \* d

4、 STP分析

（一）市場細(xì)分

從消費者細(xì)分的角度看來，基本的細(xì)分方法包括根據(jù)地理因素細(xì)分，根據(jù)人文因素細(xì)分，根據(jù)心理因素細(xì)分和根據(jù)行為因素細(xì)分。但是不管采取何種細(xì)分方法都必須把握一點，在同一細(xì)分市場上，消費者具有相同或者至少是相似的需求。

水游城這樣一個有其不一樣特點的個體，其細(xì)分的依據(jù)可以選擇人文當(dāng)中的年齡和收入。在中國不同年齡的人群在消費心理上有著很大的差異。不同收入的人不僅在購買力上體現(xiàn)差異，一些快速獲取巨額財富的人群還可能同構(gòu)大量購買奢侈品來體現(xiàn)其財富。因此，水游城市場細(xì)分在進行了收入的分層之后再在此基礎(chǔ)上進行年齡細(xì)分，最后達(dá)到與最初水游城自身的定位相一致的目標(biāo)。

（2） 目標(biāo)（3） 市場的選擇

1、按消費能力將市場地位為中端市場

水游城作為一個現(xiàn)代化獨具特色的集購物、娛樂、休閑、餐飲、影院、超市、酒店、公寓于一體的SHOPPING MALL，從08年投入運營以來短短兩年的時間看來，水游城還處于市場導(dǎo)入階段，在導(dǎo)入階段由于目標(biāo)消費者群尚處于培育階段，與其他商場之間的競爭也并不是很激烈，此階段市場競爭的重點是推動商場的成長而不是過快地爭奪競爭對手的市場份額。尚處市場導(dǎo)入期的商場第一步要進行市場細(xì)分。對于這樣一個投入15億元巨資打造的大型商場，很自然地首先應(yīng)該根據(jù)消費者能力打造成一個具有一定檔次的大型一站式購物中心。原因在于，當(dāng)消費者還沒有普遍了解這樣一個新生購物中心的時候，商場的的第一步要做的就是要將水游城在消費者心目當(dāng)中打造成與其原本定位相一致的現(xiàn)代化購物中心。

2、按年齡層次將目標(biāo)顧客群定位為20―35歲

根據(jù)水游城打造一站式現(xiàn)代化第四代購物中心的初衷，以及現(xiàn)代市場上年輕人潮流購物，經(jīng)調(diào)查顯示：處于20―35歲的年輕人追求時尚活力且愿意消費，舍得消費；處于35―45歲的人群雖已擁有了消費的能力，但是他們不會去追求時尚，他們的購物觀是少而精，所以他們的購物周期相對于會長；處于20歲以下的年輕人愿意消費但畢竟年齡還小沒有消費的能力。綜上所，水游城再次細(xì)分針對20―35歲的人群較為可取。

（4） 市場定位

一個商場能否成功實現(xiàn)其定位――就是其市場競爭的制勝關(guān)鍵。

在進行好了市場細(xì)分和目標(biāo)市場的選擇之后商場此時要做的就是如何根據(jù)自身的產(chǎn)品定位優(yōu)勢與其他的商場品牌尋找差異化特征。并且在眾多的差異化中明確哪些差異化對消費者最具有吸引力，該種差異化與自身的資源優(yōu)勢最為匹配,由此建立起自己獨特的品牌價值。創(chuàng)新和差異化經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)提升競爭力的核心。從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，商業(yè)地產(chǎn)必須與時俱進，不能無視環(huán)境和市場的變化。水游城作為第四代商業(yè)模式是建立在

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